Recupero delle spese condominiali e onere della prova in capo al Condominio.

CORTE DI CASSAZIONE, ORD., 4.03.2024, N. 5704

Ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.: "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".

Ebbene, nella vicenda sottoposta all'attenzione degli Ermellini una società costruttrice (proprietaria di alcune unità immobiliari di un Condominio) si era vista destinataria di un decreto ingiuntivo emesso nell'interesse del Condominio per il recupero di spese condominiali non pagate dal 2008 al 2014.

Tuttavia, per quanto dedotto e provato nel corso dei gradi di merito, con missiva del 16/9/2008 la società ricorrente aveva comunicato al Condominio l’avvenuta cessione delle due unità immobiliari in questione, ragion per cui la morosità indicata nel decreto ingiuntivo avrebbe dovuto imputarsi alla parte acquirente (Sig. Mevio).

Il Condominio –per quanto indicato con il ricorso monitorio ed in relazione al periodo indicato dal settembre 2008 al giugno 2014– aveva ottenuto titoli di condanna per il recupero delle somme nei confronti del Sig. Mevio ed aveva esperito infruttuosamente 2 tentativi di esecuzione forzata.

Pertanto, era nei confronti della parte cessionaria che andava richiesto il ricorso per decreto ingiuntivo e non della società cedente, la quale - tutt’al più – avrebbe potuto rispondere, per effetto della sopravvenuta entrata in vigore della modifica apportata al citato art. 63 disp. att. c.c., solo delle ultime due annualità, ovvero del 2013 e 2014 in quanto quest'ultima era rientrata nella disponibilità dei menzionati immobili solo alla fine del 2014.

In buona sostanza, secondo gli Ermellini, il Tribunale aveva illegittimamente invertito l’onere della prova relativamente alla qualità di condomino al fine dell’accertamento dell’obbligo di pagamento dei contributi negli anni controversi, avendo imputato erroneamente alla società ricorrente l’onere di dimostrare l’inesistenza in capo a sé della qualità di condomina con riferimento al periodo della morosità dedotta nel ricorso monitorio.

Sicché, con l'Ordinanza in commento, la Corte di Cassazione ha affermato i seguenti principi di diritto:

"a) in mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita (come la donazione o cessione) di un immobile fatto oggetto di locazione determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione del terzo acquirente (o donatario o cessionario) nei diritti e nelle obbligazioni del venditore (o donante o cedente) - locatore senza necessità del consenso del conduttore, perciò anche il subentro nell’obbligo di pagamento delle quote condominiali del Condominio di cui fa parte l’immobile locato;

b) l’onere della prova relativo al fatto costitutivo della pretesa del Condominio implicante l’individuazione del soggetto obbligato al pagamento delle quote condominiali in caso di vicende traslative o di cessione o di locazione di immobile facente parte del Condominio stesso nel periodo di maturazione della morosità spetta a quest’ultimo, incombendo, invece, a colui che nega tale qualità, in caso di esercizio di siffatta pretesa nei suoi confronti, la prova su eventuali fatti modificativi od estintivi escludenti la sua responsabilità;

c) il nuovo art. 63 disp. att. c.c. (entrato in vigore con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della legge 11 dicembre 2012, n. 220) sancisce, al comma 4, che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei soli contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (e non quindi anche con rispetto a quelli ulteriormente precedenti), precisandosi che detta norma non si applica retroattivamente".

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